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钜派投资解读土拍新政: 房企马太效应,市场互

找房 2021-03-06 17:21104未知admin

近日,一则消息震动土地市场:2021年度住宅用地出让实行“两集中”、“一年三次”政策,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年出让不超过3次。涉及城市包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。消息发出当天,A股市场的地产板块随即发生剧烈变化,地产股票集中暴涨,整个板块上升1100亿,114家地产公司有106家上涨。对于本次土地端供给侧改革新政,钜派投资地产团队认为,新政会对房企、市场、金融三方面产生影响。

拍地前是购房良机,二、三次拍地或溢价率低

钜派投资地产团队认为,新政会对房企、市场、金融三方面产生影响。房企方面,由于土地集中供应,因此对短期资金的需求量会比较大,所以房企有可能会在拍地前一段时间做促销回笼资金,对老百姓而言,这个时候是购房良机。另外,一般来说第一次集中供地会发生在上半年,大概率会在年底开盘销售,对当年贡献现金流,因此第一次集中供地,可能会出现开发商抢地现象,导致溢价率上升。而第二次、第三次集中供地,因为每次参与的开发商数量会降低,整个土地溢价率会降低。而且,由于同时参与多块土地的竞拍者减少,合作拿地的机会会越来越多。

市场方面,钜派投资地产团队判断,由于土地集中供应,导致后续多个月份房屋供应紧张,这个时候可能会带来房价的上涨,反过来也会带来地价的上涨。另一方面,在这22个城市以外的其他的下沉市场,以及一些区域深耕的龙头,这些城市和公司里面,存在较多的投资机会。

金融方面,对银行、信托这些金融机构的挑战会比较大,由于资金供应的节奏被打乱,资金需求会集中在这三个月中,因此短期募集资金的压力随之增大。

有效约束地方政府,降低土拍热度

钜派投资地产团队认为,房地产市场上一直存在只控“面包”价格、不理“面粉”涨价的诟病,此次土地出让政策发布,充分体现上层的调控决心,力求从根源上避免房价过热。从细则来看,土地集中出让虽然对优质地块的热度影响较小,但同一时间段内成交大量地块,在一定程度上能够削弱单块土地成交对整体市场预期的影响,让购房者对市场走向的预判更加理性,避免恐慌购房。

钜派投资地产团队预计,各个城市集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比,对地方政府形成有效约束,引导土地市场合理运行。“当然,单次大批量的土地供应,也对政府的管理能力提出了更高要求。” 钜派投资地产团队负责人表示。

房企压力增大,强化马太效应

对房企而言,土地供给端的改革将是对企业多方位的考验。钜派投资地产团队分析,此前,全年分散供地,房企能够根据资金运转情况调整拿地节奏,而改革后,一年三次集中供地,房企为了保证土储,需要在三个时间段内完成全年土储计划集中拿地,这不仅需要考虑资金周转,还需要对操盘项目进行整体把控。对于实力雄厚的国企、大房企而言,筹措资金能力强,拥有更为丰富的操盘经验,在应对变革时可能会更加从容。但对于中、小房企而言,资金实力和经验都有所欠缺,在同一赛场上竞争,优质地块的竞争力较弱,在资源上落下风;而在后期的市场竞争中,因土地资源和市场竞争能力等多方面的原因,也较难占据优势。长期下来,马太效应明显,房地产市场的集中度将进一步增加。

不过,也有业内人士认为,住宅用地的调控对于大型房企来说,短期内筹融资难度加大,可能不能同时参与多块土地竞争,不能再利用资金和信息优势通吃市场,垄断资源。对于中小房企,或许能有更多选择余地,可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。

钜派投资地产团队获悉,已经有房企表示,目前企业已经针对新政开始做应对措施,未来将会更加聚焦一些重点城市,进入城市会更加集中,也会更加关注22个城市之外的投资机会。

钜派投资地产认为,综合来看,一旦次数限制、集中出让的招拍挂规则正式全面实施,势必增强土地市场透明度,更有利于形成市场有序、稳定的竞争格局,减少地王出现的频次,稳定优秀企业的盈利水平,推进优胜劣汰。从制度上来说,土地市场的改革可以成为行业供给侧改革的最后一块拼图。

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