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[房产]疫情凸显房产价值

经纪人 2020-04-05 18:3033121百度小鱼

历史表明,通过股市、房地产进行投资,就是分享经济增长的红利,长期投资收益率远低于同期GDP增长率,而与城镇人均可支配收入增长率相当,股票市场收益率提前,房地产市场收益率滞后。因此,随着中国经济增长放缓,GDP增长率低于6%的现实,股票、房子投资今后的真实投资收益率都将低于6%,考虑到房地产货款成本约为4.85%、股票融资融券成本为8%,,杠杆投资将会存在巨大风险,市场将优胜劣汰,胜出与否取决于投资者的专业能力和资金实力。

一、解读历史

(一)历史数据(1990年~2019年)

(二)数据分析

1.三十年间,城镇人均可支配收入、住宅均价、股票价格均与GDP整体正相关,股票市场增长3077%,城镇人均可支配收入增长2725%,GDP从1.88万亿增长到99万亿,增长5170%。而2000年到2019年住宅均价增长377%,同期人均可支配收入增长577%,GDP增长从10万亿增长到99万亿,增长了889%。

2.1990年到2000年股票价格上证指数从96上涨到2073,增长2059%,人均收入从1510元到6255元,增长314%。股票价格增长远高于人均收入增长。

3.从2000到2010年,上证指数从2073上涨至2808,增长35%,城镇人均可支配收入18770,增长200%。住宅均价从1948上涨至4725,上涨142%。上证指数和住宅均价增长均低于人均增长,但住宅均价比上证指数增长更高。

4.2010年到2019年,上证指数从2808到3050,上涨8.6%,基本没有增长,而同期城镇人均可支配收入增长从21430至42360,增长98%。住宅价格从4725上涨到9307,增长97%。

5.2000年~2004年住宅价格增长率远低于城镇人均可支配收入增长率,人均可支配收入增长49%,而同期住宅价格增长为6%。

6.2004年到2019年住宅均价从2068元增长到9308元,增长350%。而城镇人均可支配收入从9334元增长到42360元。增长354%。

7.在发展中国家,一般认为房价收入比在6~8倍为正常,高于9则对其它产业的挤出效应大于拉动效应,2018年房价收入比达到9.3,对国民经济产生了严重的挤出效应,故国家最高领导人提出“房住不炒”,并出台相应政策促进房地产业的合理健康发展。

8.2004和2008年住宅均价低于上一年,次年就再次上涨,主要因为非典疫情和经济危机。

(三)逻辑结论

1.经济增长是股票市场、房地产市场价格增长的根本原因,从长期而言,在正常市场状况下,股票价格和房地产价格增长都接近城镇人均可支配收入增长,但远低于同期GDP的增长。

2.2000年前,股票是参与分配经济红利的最有效有段,2010年前投资股票尚能赢利,2010年后股票市场投资收益基本为零。

3.房地产投资在2004年后是分享中国发展红利的主要工具,其投资收益接近城镇人均可支配收入增长。

4.新冠疫情会影响房地产短期价格走势,但长期价格走势取决于中国经济的长期增长情况,如果中国经济长期向好,则价格下跌就是投资房地产的最好机会。

5.股票市场增长预支经济增长预期,房地产市场滞后经济增长,扣除股票市场初期的不正常上涨后,二者长期增长率均接近于城镇人均可支配收入增长率。

二、增长预期

美国经济史学家亚历山大·格申克龙(Alexander Gerchenkron,1904-1978)在总结德国、意大利等国经济追赶成功经验的基础上,于1962年创立了后发优势理论。包含以下几个层次的含义:第一个层次的含义,即所谓“替代性”的广泛存在。所谓替代性,实质上指的就是这样一种取得同样结果的手段或是器具的替代性。在制度安排上的多样性和可选择性,对先进技术的模仿和借用,使后发国家一开始就可以处在一个较高的起点,少走很多弯路。第二个层次的含义是指后起国家引进先进国家的技术、设备和资金。第三个层次的含义是指学习和借鉴先进国家的成功经验,吸取其失败的教训。在这方面,后发优势主要表现为后起国家在形成乃至设计工业化模式上的可选择性、多样性和创造性。后发国家可以借鉴先进国家的经验教训,避免或少走弯路,采取优化的赶超战略,从而有可能缩短初级工业化时间,较快进入较高的工业化阶段。第四个层次的含义是指相对落后会造成社会的紧张状态。格申克龙指出,在一个相对落后的国家,会产生经济发展的承诺和停滞的现实之间的紧张状态,激起国民要求工业化的强烈愿望,以致形成一种社会压力。这种压力,一方面源于后起国家自身经济的相对落后性及对维护和增进本国利益的考虑;另一方面也是先进国家的经验刺激和歧视的结果。"落后就要挨打",这在人类世界似乎永远要作为普遍法则而运行。因此,落后国家普遍提出要迅速实现工业化的要求

根据著名经济史学家AngusMaddison编制的跨国数据,2008年,中国的人均GDP按照购买力平价计算是美国的21%,相当于日本在1951年跟美国的差距,东亚经济体利用跟发达国家的技术差距,都实现了20年平均每年8%-9%的增长,他们是二战以后利用后来者优势取得经济快速增长的13个经济体当中的几个。东亚经济体利用后来优势实现20年8%-9%的增长,这代表什么?这代表中国从2008年以后应该有20年8%增长的潜力。

林毅夫认为,“展望未来,中国可以维持一个合理的投资增长速度,有投资就会创造就业,有就业了家庭收入就会增加,消费就会增加。所以,在中国到2028年或者是宽松一点到2030年,还有8%的增长潜力,利用国内的有利条件,实现6%左右的增长没有问题。今天我刚看到哈佛大学国际增长研究中心的最新经济发展报告,认为中国有可能到2030年之前平均每年维持6%的增长速度,这是英雄所见略同。如果中国能够实现每年6%左右的增长,应该到2025年的时候中国就可以跨过12700美元的门槛,变成一个高收入国家。”

三、疫情冲击

(一)瘟疫理论。1.瘟疫理论。《黄帝内经·六元正纪大论》认为,巳亥之纪。终之气,畏火司令,阳乃大化,蛰虫出现,流水不冰,地气大发,草乃生,人乃舒。其病温厉。《黄帝内经·刺法论》:“丁酉失守其位,未得中司,……故柔不附刚,即地运不合,三年变疠,其刺法一如木疫之法。”《黄帝内经·本病论》:“下丁酉未得迁正者,……即丁柔干失刚,亦木运小虚也,有小胜小复,后三年化疠,名曰木疠。2.专家预测:王永炎(2019年6月27日):“要观天地之象,观万物生灵之象,观疾病健康之象,所以今年大江以南,暴雨成灾,厥阴风木司天已经描述了太虚元象,上半年是比较和缓的,下半年特别是在冬至前后,也就是连续到明年的春季,要有瘟疫发生,……。”3.生发时间。瘟疫始于大雪、发于冬至、生于小寒、长于大寒、盛于立春、弱于雨水、衰于惊蜇,终于春分,止于清明。4.诊疗过程:顾植山:一些新冠病人早期并没有肺部病灶,甚至有的病人没有明显发热和肺部炎性病灶,有的以消化系统、神经系统、心血管系统、甚至以眼科症状等为首发表现,或直接发展为呼吸窘迫,似乎契合了《黄帝内经》的论述。因此,把新冠一概称为“肺炎”似还值得商榷。若能在早期进行正确的中医治疗,完全有可能把多数患者阻挡在“肺炎”之外。5.终结时间:顾植山认为,因伏燥的因素,庚子年的岁运又是“太商”,燥气太过,不利于伏燥的快速缓解。但毕竟大寒以来的岁气交接正常,庚子岁初之气的客气太阳寒水对疫情的缓解也较为有利,在政府强有力的防控措施下,若能充分发挥好中医药的作用,我们仍相信疫情在2月份会很快得到有效控制并消退。6.非典经验:邓铁涛:按照《黄帝内经·七篇大论》中五运六气学说,2003年是癸未年,是“火运不及之年,司天之气,为太阴湿土;在泉之气,为太阳寒水”,所以这一年的气候以湿寒为主导。而非典的致病物质与气候有关,这种湿寒气候适合病毒的繁殖,因而非典大规模流行。而到了6月,天气转暖,湿寒过去了,外环境改变了,非典也由南到北渐渐没有了。治疗疫病的方法是“正气内存邪不可干”,我们的治疗不是只知与病毒对抗,而是既注意祛邪,更注意调护病人的正气,并使邪有出路。中医名家关庆维说,用中医的视角看,SARS在广州表证是“风瘟夹湿”,到了北京,是“风瘟夹寒”

(二)抗疫实践。2020年1月23日武汉“封城”、1月25日中医药加入抗疫,2月16日治愈病例多于新增确诊病例,疫情第一拐点出现,3月20日国内新增确诊病例基本为零,国内确诊病人有望4月内最终清零。

(三)蝴蝶效应。1.生化危机。①新冠肺炎无特效药,现有医疗设施面对大流行无异杯水车薪;②新冠肺炎极大传染医护人员,瘫痪医护系统,让医疗短缺雪上加霜;③产业空心化导致美国无法生产必要的防疫用品;④没有中医药体系进行预防,无法阻止疫情蔓延,短短7天,美国患者从4000多增至50000多。目前世界确诊病例70多万,死亡病例3000多。2.国际变局。约翰·加尔通曾在1980年提出了苏联国家结构中存在的6对矛盾,并预言这些矛盾的存在将最终导致苏联的解体。他在2004年列出了将导致美国“帝国”最终衰落的14对矛盾,其中重要矛盾的根源在于其大幅吸纳—消耗,即以6% 的人口消耗了全球35% 的资源。《美帝国的崩溃——过去、现在与未来》将崩溃的预测确切到了2020年。3.国际矛盾。美国量化宽松属于以邻为壑,只是出于美元的国际货币地位和欧洲严重的疫情发展,美元仍然是避险资金的首选。但除美元之外,人民币相对于美元有限贬值,相对于欧洲货币仍处于升值状态,故如果量化宽松无上限,避险资金可以选择中国,随着国内病人的清零和经济活动的恢复,这种替代作用将更为明显。4.商品冲击。由于OPEC与俄罗斯未能就原油减产达成协议,OPEC决定增产,再加以经济预期较差,故石油等大宗商品大跌。5.金融冲击。世界股票大幅下跌,基本在30%以上,中国在10%左右,既使各国金融和财政政策也不能缓解这种下跌走势。

(四)中国方案。1.生化战争。把新冠肺炎疫情当作战争应对,以果敢的勇气实行封城,全国实行一级卫生突发事件响应,目前终于基本控制国内疫情。2.人类命运共同体。中方认为,人类只有一个地球,各国共处一个世界,要倡导“人类命运共同体”意识。“把一块泥,捻一个你,塑一个我,将咱两个一齐打破,用水调和,再捏一个你,再塑一个我,我泥中有你,你泥中有我”。世界各国应相互尊重、平等相待,合作共赢、共同发展。3. 抗击金融战。美国金融战预案:美国声东击西→开打贸易战→签订金融开放协议→中美股市上张→施放危机因子→中国和世界股市下跌→避险资金回流美国→美国满血复活→4月1日中国金融开放→美国资本控制中国核心企业→中国战败→中美国。目前,由于世界疫情加重,避险资金追逐美元现金,导致美元指数升至103,世界各国货币对美元汇率贬值,人民币汇率跌至7.1以上,同期美股下跌30%,中国股市下跌10%以内,说明金融战美国未能达到战略目标。4.合作抗疫。①目前中国向意大利、塞尔维亚等国家派出多支医疗队,支援友好国家共同抗疫;②向世界各国援助抗疫物资。③向世界卫生组织,捐助2000万美元用于抗疫;④利用“世界工厂”产能,扩大抗疫物资产能,口罩产能达到每日2亿支,为世界抗疫提供物质保障;⑤参与G20特别峰值,推动5万亿美元的支出计划,使世界经济早日复苏,并取得抗击新冠肺炎的胜利。

四、股票投资

(一)介入区间。

1.收入同比例原则。①根据股票上涨与城镇人均可支配收入幅度大致相同原则,则目前上证指数应该为42360÷1510×96=2693,加上5%波动率,则低点可至2558。②2018年上证指数最低为2440,2019年GDP增长率为6.1%,则目前上证指数最低点应为2440×(1+6.1%)=2588

2.黄金分割原则。此次下跌高点为3074,低点为2646,反弹至2804,反弹幅度为37%,接近黄金分割线0.382,再次下跌的黄金比例为0.618,则2804-(3074-2646)×0.618=2804-264=2540。

3.市净率原则。三次牛市起点的市净率分别为1.61、1.52、1.45,则三者均值为1.527,1.527×24环球信息报40÷1.45=2569

综上所述,此次上证指数下跌低点可能为2540~2650。

(二)投资工具。1.单一股票。国内新冠疫情目前已经基本结束,国外疫情虽然尚未能控制,但四月底预计应该减弱,因此2020年4月中旬以后,市场会构筑底部,其与上证3000点之间应该构成赢利空间;2.股指期货,无成本杠杆;3.股票期权,无成本杠杆;4.股指期权,无成本杠杆。5.融资,资本成本为8%。

(三)投资时机。等待世界疫情拐点来临。

五、房子投资

(一)增值原则。根据房地产均价增长与城镇人均可支配收入增长相当的原则,目前GDP增长速度低于6%,城镇人均可支配收入增长应低于6%,因此城镇住宅均价增长幅度也应低于6%,因此住宅投资仍然可以实现保值增值。

(二)专业原则。当住宅均价增长低于6%,而目前20年期房子抵押货款年利息4.85%,收入增长与货款利息差额不断缩小,无差别性房子投资将无法获利,这将考验房地产企业和投资者的专业能力和水平。

(三)实力原则。由于住宅均价增长与货款利息接近,则依靠杠杆和高额贷款来进行房地产投资的企业或者个人将无利可图,故只有自有资金强大、实力雄厚的才能生存和发生,市场将发生优胜劣汰。

(四)审慎原则。由于投资收益与货款利息接近,则突发性事件就会导致资产现金流紧张,故必须保持审慎原则,进行风险控制,以应对突发性事件如新冠肺炎疫情的冲击。

(五)危机原则。祸兮,福所倚;福兮,祸所伏。危中有机。新冠肺炎疫情既是风险,因为这将造成房子投资和价格下跌,而这次疫情也是加大房子投资和低价买入住宅的好时机。

六、五重利好政策提振楼市

(一)为降低社会融资实际成本,中国人民银行决定于2020年3月16日实施普惠金融定向降准,对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外,对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点,支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。中国人民银行实施稳健的货币政策,更加灵活适度,把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置,不搞大水漫灌,兼顾内外平衡,保持流动性合理充裕,货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

(二) 在严格保护耕地、节约集约用地的前提下,国务院进一步深化“放管服”改革,改革土地管理制度,赋予省级人民政府更大用地自主权。

1. 将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

《决定》指出,自发布之日起,按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第三款规定,对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内,按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准;按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第四款规定,对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外,将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

权威人士表示:这是又一项重大的改革尝试,将有利于激发地方政府的自主决策活力。此类规定也使得土地的转性空间增大,进一步压缩审批工作。在实际过程中,耕地要转变为农用地,其实面临很多障碍,而从审批本身来说,也有很长的手续,这也造成了一些城市耕地转性的困难。尤其是在一些城乡建设用地增减挂钩的地方,耕地转为建设用地是有制度保障的,但是审批程序比较慢,这使得部分土地难以按时转性,最终也影响了用地工作。现在此类政策放松,使得各级省政府可以通盘进行考虑,这也有助于根据实际情况来进行建设用地市场的管理。其本质上也是城乡用地市场共同发展的体现。

2. 试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

《决定》提出,自发布之日起,对《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第二款规定的永久基本农田转为建设用地审批事项,以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项,国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年,具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制,根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果,对试点省份进行动态调整,对连续排名靠后或考核不合格的试点省份,国务院将收回委托。

一位地方住建系统人士指出,地方有了更多的自主权,让更多的投资项目能找得到地,带动经济发展。这一决定给予了地方政府更大的自主权,最直接的影响是地方政府用地更加方便、高效,不受原先国务院土地规模、土地指标的约束,有利于拉动重大项目的投资。试点省份均是城镇化率较靠前的城市,这类城市对土地用地比例结构性调整比其他城市更为迫切。这类城市的城乡二元结构在逐渐缩小,发展较为均等化,国务院将用地计划、用地结构下放到省一级,有利于突出这类城市发展的阶段性特色,因地制宜、有的放矢,兼顾效率与公平的原则。”

对于《决定》能产生的直接影响,刘卫民认为,原本用地结构,特别是农业用地转建设用地由全国统一规划,《决定》是国家加快农村集体土地入市的体现,有利于加快农村集体用地流转,盘活土地资源。

3月11日,农业农村部办公厅发布关于做好2020年农业农村政策与改革相关重点工作的通知(简称“通知”)提出,全面推开农村集体产权制度改革试点。已有的15个整省试点省份要做好检查验收,非整省试点省份要全面推开改革,力争改革覆盖面扩大到所有涉农县(市、区),将全面推开农村集体产权制度改革试点,实现改革试点省级全覆盖。

总之,良好的农村土地流转模式可以实现土地资源配置的市场化。随着土地流转规模提升,土地成为一种较为活跃的资本,粮食产业化经营也将得以促进。

(三)、 广州市政府在官网发布《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》,其中规定,商服类项目不再限定销售对象,二手商服也不再限定转让对象,并且取消了新项目的最小分割单元。

对此,北京住宅房地产商会会长黎乃超表示:新冠肺炎对经济影响非常大,房地产行业也不能独善其身。广州政策,还是很有针对性,同时也有示范效应。北上广深及其他一二线城市,有很多商办项目,但因为317-326密集的政策,对商办项目打击巨大。比如一些还处于施工中或刚拿地的商办项目因为政策无法开工;建好的商办项目因为政策无法入市。随着商办项目不能买也不能卖,商办市场被冰封。

有机会盘活商办项目,会是一剂强心针,对经济复苏,可以起到巨大作用。但是,这个政策属于第一步政策,还会有相关细则政策出台,进一步突破,为商办政策充分落地打下基础。

另一方面,从监管角度来说,也不能一抓就紧、一放就全放。本着“只住不炒”原则,打击炒房行为,从租赁行为上,要鼓励房价控制在可控范围内。商办的居住属性还需要控制,避免办成公寓,全住上人。

(四)、 各地出台多项扶植房地产业的利好政策(略)

(五)、降息

时隔一个多月,央行再度下调逆回购利率,此次“降息”有两个显著特点:

一是如2月初操作类似,此次又是逆回购利率先行下调,预计4月中旬MLF利率有望同幅下降,进而带动4月20日LPR报价下调。

二是此次逆回购“降息”幅度进一步加大,比2月初逆回购利率下调幅度扩大一倍。

不过,不少分析人士认为,随着上周中央政治局会议提出一揽子宏观政策逆周期调节措施,近期财政货币政策有望陆续落地,尤其是考虑到扩大财政赤字率、发行特别国债等都离不开货币政策的支持,新一轮降准降息蓄势待发,全面降准、下调MLF和LPR利率,以及下调存款基准利率都有望陆续落地。同时,货币政策新一轮宽松加码的开始,也将为股市等金融市场运行提供支撑。

(来源:北京住宅房地产业商会)


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