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房地产如果取消预售,75%的房企倒闭,房产将面

房产头条 2020-03-25 13:2131943百度小鱼

大部分开发商都在推行高周转的模式,有一些头部开发商甚至能够做到拿地就开工,并且三个月开卖,四个月现金流回正,六个月完工,然后将高周转和资金杠杆用到了极致,其实这就意味着大大降低了资金成本。如果说现房销售,那么这种模式就难以为继,因为大多数房企资金链跟不上,不要说小房企倒闭,就连很多大房企资金其实都跟不上,最后的结果就是很多开发商无力拿地开发,并且房子供应量跟不上,而且现房销售导致成本大幅上涨,最后也就传导到购房者,最终的结果就是房价上涨。

在整个环节里,开发商需要付钱的环节在哪呢?

土地款还有税收等,这个是必须得交的,所以企业是要准备这笔资金。然后设计费用,这笔钱主要是看合同怎么签订的,通常情况下,一般是分期付款的,很少一次性付给设计公司。然后一般施工后,建设3层,就可以开始去申请预售证。

很多施工企业为了能够拿到合同,通常情况下,一般会垫付前期的施工资金,等建设到3层或者是几层的时候,开发商申请预售,拿到预售款开始付钱,而开发商付钱也是按照比例来的,不会全额付。

这里举列子来说,一栋楼如果一共是20层,预算是1000万,那么平均每层是20万,建设到3层,这个时候需要给建筑企业付60万。但是为了防止后期出现质量问题,那么开发商只会付70%,也就是60万*70%=42万。

通常在这种情况下,一般开发商同时都会有几个项目开工,这里就会有一个预售完房子,钱拿到手,然后付一部分给建筑企业,然后剩下的可以用于开发下一个项目,然后在付下个项目的土地款等。

所以我们这从上面来看,对于大的开发商,如果想开发一个项目,那么就只需要准备土地款还有税款等,对于其他的钱可以延迟付款,有的还有可能能拖个好几年。不过从最近的20年,现在中国房地产的发展来说,房子一般只要开始卖,就有人买,所以一般不存在卖不出去的情况,很多开发商都在拼命地拿项目,所以资金的利用率基本都已经达到了极限。

这里举个例子:

假如说同样是投入1个亿开发一个楼盘,那么大约有20%的利润,就是2000万。如果自己有有1个亿,那么再借1个亿,开发是两个楼盘,那么在保持20%利润的同时,这期间无非就是多付点利息。如果按三年来说,那么利息就是1000万左右。这样的化同样是1个亿的自有资金,收益的话就能达到3000万左右。

所以在多楼盘开发模式下,如果资金短缺的部分,他们可以通过银行、信托、以及P2P等方式,然后进行高杠杆借贷。并且通过大规模的广告轰炸,以此来进行预售。这就是边建边卖,然后边回款的模式。对于这样模式,也是目前支撑中国的房地产行业的最基础逻辑。

因为在期房预售制度下,对于很多购房者而言是先交钱然后再拿房,所以存在诸多不确定性,比如说工程烂尾、违规销售、房屋质量、面积调整或者容积率变更、以及延期交付等问题,这些都是有可能引发房产交易纠纷。目前的房地产市场出现的各种质量问题,其实基本上都是与预售制度有关。如果取消预售制度,并且实行现房销售,那么对于房地产开发商来说就是利空,但是对于购房者来说是利好,因为可以减少纠纷,并且保障购房者的资金安全。实行现房销售制度,那么购房者得到的就是看得见、摸得着的实惠,并且还会有更多的获得感以及幸福感和安全感。

对于期房预售模式一旦被取缔,那么取而代之的就是以现房销售模式,如果真的这样,那么真的是中国房地产市场的一场革命或“洗牌”。如果说取消预售制度,肯定会倒导一大批中小房地产开发企业因为资金的链断裂而加速行业重组或者是被并购。因为弱者恒弱,强者恒强。对于那些有实力的头部房企来说,在控制杠杆率的前提下然后顺势扩张,也不失为一个做大规模的捷径。目前的市场上存在着非常多的问题,这些都是因为房地产开发企业太分散,并且数量太多,门槛太低,所以导致产品质量参差不齐。如果房地产行业集中度继续提高,并且行业头部房企进一步做大做强的话,其实对于市场的规范性也会有所提升的。


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